[전문가칼럼]'알쏭달쏭' 임대차계약 체크 포인트

[전문가칼럼]'알쏭달쏭' 임대차계약 체크 포인트

[부동산뱅크 2007/01/26]

집을 소유하고 있든 그렇지 않든 일생 중 한번쯤은 임대차계약을 맺기 마련이다. 그런데 적지 않은 사람들이 계약과정에서 저지른 사소한 실수나 자기의 잘못 아닌 사정으로 속을 썩곤 한다. 필자의 사무실에서 상담한 몇가지 사례를 중심으로 임대차계약에서 주의할 점을 언급하고자 한다. 임차기간은 흔히 2년으로 약정하는데, 직장에서 지방발령이 났다든가 이민을 간다든가 해서 이 기간을 채우지 못하고 이사해야 하는 사정이 발생할 수 있다. 이 경우 부동산에 집을 내놓고 다음 임차인을 구하는 의무가 현재의 임차인에게 있고 임차인이 이 의무를 다해야 보증금을 돌려받을 수 있게 된다. 임대차계약이 쉽게 이루어지는 시기라면 별 문제가 없지만 집이 쉽게 나가지 않는다면 임차인은 곤란한 지경에 빠지게 된다. 그런데 마침 임차한 집이 매매로 소유주가 바뀌었다면 그 기회를 이용할 수 있다. 대법원 1998. 9. 2. 98마100 결정에 따르면 임차한 집의 소유자가 바뀌었을 때 임대인의 승계를 원하지 않는 임차인은 계약을 적법하게 해지할 수 있다. 따라서 다음 임차인이 나타났는지 여부와 관계없이 계약을 해지하고 집을 명도함과 동시에 보증금반환을 정당하게 요구할 수 있다. 필자의 사무실로 찾아온 같은 상황의 한 임차인에게 이러한 내용을 알려주었더니 뛸듯이 기뻐하는 것이었다. 그러나 나중에 가져온 계약서를 살펴보았더니 “임차인이 부동산에 내놓는다.”라는 단순하면서도 기이한 문구의 특약사항이 있었다. 여러 가지로 해석될 수 있겠지만 계약이 해지되면 새로운 임차인을 구해야 하는 의무가 임차인에게 있는 것으로 보는 것이 타당할 것이고 그렇다면 임차인은 계약을 해지하였어도 새로운 임차인이 나타날 때까지 이사할 수 없으며 이사할 수 없다면 명도의무를 다할 수 없기 때문에 보증금을 반환받기는 어려울 것으로 보였다. 임대차계약 당시에는 집을 구하기 어려워 임대인의 강요에 따라 이러한 문구를 별 생각없이 기재하였는데, 해지할 때 쯤에는 아무리 보증금을 낮춰도 새로운 임차인을 구하기 어려운 시기가 되어버리는 바람에 이 문구가 임차인의 발목을 붙잡게 된 것이다. 그 임대인은 부동산 경기는 끊임없이 변화하며 항상 그 변화에 대비하여야 한다는 점을 몸소 체험했던 노련한 사람이였던 듯 했다. 아마도 그 임차인도 이 경험을 토대로 현재의 상황에 휘둘려 섣부른 특약을 맺는 일을 하지 않을 것이다. 모든 계약에서 가장 간단하면서도 중요한 것은 당사자 확인이다. 그런데 이상하게도 집을 매매하거나 임대차하는 중차대한 사안에서 이를 소홀히 하는 사람들이 많다. 최근 갑이라는 사람이 필자를 찾아와 들어가 살 집이 없어졌다고 하소연을 하였는데, 사연인즉 어떤 할아버지가 손녀의 집을 갑에게 임차하였다고 한다. 갑이 잔금일자를 1주일 앞두고 연락하여 보니 사실은 할아버지가 손녀의 동의를 받지 않고 임차한 것이었으며 손녀는 이미 다른 사람에게 그 집을 팔아버린 상태였던 것이다. 갑은 자신의 집을 이미 다른 사람에게 세를 놓은 상태였기 때문에 들어가 살 집이 없게 된 것이다. 물론 손해배상소송에 들어가긴 했지만 그 동안의 속앓이와 불편함, 금전적 손해는 이루 말할 수가 없을 것이다. 부동산사무실에서 계약을 하는 과정에서 상대방이 가족관계라며 믿으라고 우겨도 본인 확인은 반드시 하여야 한다. 즉 본인이 계약장소에 나오지 않았다면 대리인의 각서, 본인의 신분증 복사, 본인과의 전화통화는 필수이다. 의심 많은 사람 처음 봤다며 이러한 절차에 응하지 않는다면 오히려 계약의 진정성을 의심해보아야 할 것이다. 자신있는 사람이라면 쉽게 협조가 가능한 사안이기 때문이다. 임대차기간이 만료하였는데 임대인이 집이 나가지 않는다는 이유로 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많다. 이때 임차인이 대응할 수 있는 방법이 몇가지 있다. 우선 누구나 아는 사항이지만 주민등록, 확정일자 등 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 요건을 구비해놓는다. 그리고 임대차계약 해지통고 및 보증금반환청구를 내용으로 한 내용증명을 보내는 것이 좋다. 만일 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령제도를 이용해 대항력을 보존해놓는다. 그리고 만일의 경우를 대비해 임차한 임대인의 집을 가압류해둔다. 아무리 소송에서 이긴다 하더라도 임대인의 재산에 아무런 조치를 하여두지 않는다면 보증금을 한푼도 얻을 수 없는 경우가 있을 수 있기 때문이다. 이렇게 조치를 취했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 소송을 할 수 밖에 없는데 이때 통상의 소송보다 간편하고 신속하며 비용도 적게 드는 민사조정이라는 제도를 이용할 수 있다. 민사조정이 성립하면 판결이 확정된 것과 똑같은 효과를 가질 수 있다. 이때 주의할 것은 당사자들 사이에 합의가 이루어지지 않아 조정담당 판사나 조정위원회가 강제조정을 하는 경우가 있는데, 강제조정 또한 이의신청의 대상이 된다는 점이다. 일반인들은 “강제”라는 말에 주눅이 들어 이의신청을 전혀 할 수 없는 것으로 오인하곤 한다. 조정 내용에 불만이 있다면 주저말고 이의신청을 하여 자기의 권리를 찾는 것이 좋겠다. <이정숙 법무사>